Utilizzare i bonus fiscali in edilizia è un argomento importante per chi si appresta ad investire sulla ristrutturazione della propria casa. Grazie alle detrazioni fiscali possiamo dire che i costi sostenuti per ristrutturare o riqualificare un edificio rappresentano un investimento e non una spesa. Vediamo perché.
Questo articolo è in fase di revisione per adeguare le informazioni al nuovo bonus casa che prevede le detrazioni al 110% e cessione del credito di imposta anche a istituti bancari e assicurazioni.
Bonus fiscali, Ecobonus e Detrazioni fiscali
I costi sostenuti per le ristrutturazioni continueranno ad essere detraibili anche per l’anno 2020 e fino al 2021.
La nuova Legge di Bilancio ha infatti prorogato le detrazioni fiscali, dette anche bonus fiscali, da recuperare nell’arco dei cinque o dieci anni successivi a seconda del tipo di interventi effettuati:
- Detrazioni fiscali 110% anno 2020/2021
- Bonus casa per ristrutturazione immobili ( compresi capannoni e condomini ) detrazione del 50%.
- Ecobonus per chi migliora l’efficienza energetica degli edifici, detrazione del 65%.
- Bonus condomini, detrazioni fino all’85%.
- Sismabonus, per interfenti di adeguamento sismico, detrazioni fino all’85%.
- Bonus verde per riqualificare giardini, terrazze e balconi e per il verde pubblico, detrazioni del 36%.
- Bonus caldaie a condensazione di classe A con sistema di valvole evoluto, detrazione del 65% (50% senza la sostituzione delle valvole).
- Bonus mobili ed elettrodomestici, detrazioni del 50%.
- Bonus per tende da sole, zanzariere, finestre ed infissi, detrazioni del 50%.
Ristrutturare significa risparmiare
Il Governo ha prorogato i vari Bonus Ristrutturazioni, Bonus Mobili ed Ecobonus e ne ha aggiunti di nuovi.
Ciò è stato fatto constatando quanto gli incentivi fiscali abbiano spinto i contribuenti ad investire negli interventi edilizi.
Grazie a questi interventi acquistare un edificio e ristrutturarlo risulta spesso più conveniente rispetto all’acquisto di uno nuovo.
Molto spesso infatti ristrutturare un edificio esistente consente, a parità di costi, di ottenere un’abitazione di dimensioni maggiori rispetto ad una nuova.
Oppure, a parità di dimensioni, permette di diventare proprietari di un immobile in condizioni paragonabili al nuovo spendendo meno.
Nuovo o ristrutturato?
UN ESEMPIO PRATICO
Consideriamo una casa indipendente di medie dimensioni (circa 200 metri quadri commerciali) con queste caratteristiche:
- è dotata di piccolo giardino
- è situata nel Comune di Padova in zona semi-centrale
- ha buone finiture
- ottima efficienza energetica (classe A).
NUOVA COSTRUZIONE
Il costo al metro quadro di un edificio nuovo avente le stesse caratteristiche può arrivare a 2300 €/mq a cui corrisponderebbe un valore complessivo di circa € 460.000,00.
Una cifra che, ammettiamolo, non è alla portata di tutti.
ACQUISTO DI UN EDIFICIO DI 30 ANNI
Secondo i valori riportati nella Banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate un edificio di pari dimensioni ma con 30 anni di età o più, in condizioni normali di utilizzo (valore di mercato tra i 1300 e i 1650 €/mq) può costare intorno a € 270.000.
Poi si devono aggiungere circa € 25.000 di valore attribuibile al giardino, per un totale di € 295.000.
RISTRUTTURAZIONE TOTALE
Il costo medio al metro quadro per una ristrutturazione totale dell’immobile si aggira intorno ai 700 €/mq.
In base a tale parametro, il costo per la ristrutturazione del nostro edificio sarebbe intorno a € 125.000 che sommati al prezzo di acquisto dell’immobile da ristrutturare danno un totale di € 420.000.
QUANTO RISPARMIO RISTRUTTURANDO?
Il risparmio realizzato ristrutturando l’edificio esistente in confronto alla spesa necessaria per l’acquisto di un immobile nuovo di pari dimensioni, nel nostro esempio, è di circa € 40.000 pari al 8,6%.
Che è già di per sé un bel risultato!
Ma se consideriamo che la spesa per le ristrutturazioni è detraibile nella misura del 50% (fino ad un importo di € 96.000 di spesa) ne ricaviamo che al netto delle detrazioni fiscali il costo effettivo dalla nostra operazione è di € 372.000.
Il risparmio così ottenuto sale al 19,13%, ovvero in termini assoluti circa €90.000!!!
Ma cosa significa ristrutturare un edificio?
E’ importante considerare una cosa quando si ragiona su questo tema: la presenza delle zone edificabili a ridosso dei centri storici è ridottissima e per trovare una casa nuova a prezzi convenienti si è costretti spesso a considerare l’opzione di spostarsi verso zone decentrate.
Viceversa, nelle zone semicentrali o in prima periferia, a prezzi molto inferiori, sono reperibili svariati immobili da ristrutturare che a parità di investimento complessivo offrono la possibilità di vivere in spazi più grandi.
Ristrutturare significa:
- disporre di un abitazione spendendo meno a parità di superficie rispetto al nuovo
- poter abitare in zone più centrali (vicine alle scuole, agli asili, servizi ecc)
- contribuire alla riqualificazione del patrimonio edilizio del nostro paese anche dal punto di vista energetico
- godere delle Detrazioni Fiscali in vigore da parecchi anni previste in favore di chi ristruttura un immobile esistente
Detrazioni: chi ne ha diritto e quando?
Nel sito dell’Agenzia delle Entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/), vengono elencati i soggetti che hanno diritto alle detrazioni fiscali.
Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario.
In particolare, hanno diritto alla detrazione
- il proprietario o il nudo proprietario
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- l’inquilino o il comodatario
- i soci di cooperative divise e indivise
- i soci delle società semplici
- gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali merce.
Altri casi particolari
- La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui.
- L’agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.
- La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
- Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del "bonus" si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.
- Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Sempre nel sito dell’Agenzia delle Entrate sono elencati i casi in cui gli aventi diritto possono chiedere le detrazioni.
Con quali lavori ottengo le detrazioni fiscali?
Indico di seguito i lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale.
Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
Lavori elencati alle lettere b) c) d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) ovvero rispettivamente: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
In particolare, la detrazione riguarda i lavori effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
Lavori indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.
Lavori necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle categorie indicate nei precedenti punti e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Lavori relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.
Favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi
Lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione).
Lavori per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.
Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse.
Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.
Interventi per la sicurezza
Lavori di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza.
La sostituzione di un apparecchio infatti non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).
Tra le opere agevolabili rientrano l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano.
Misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi
Lavori relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).
In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili.
Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
Esecuzione di opere interne
Lavori finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne.
Altre spese utili alle detrazioni
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:
- le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
- le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
- le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
- le spese per l’acquisto dei materiali
- il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
- le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
- l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
- gli oneri di urbanizzazione
- gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Alcuni dubbi
Fate attenzione alla seguente indicazione riportata alla fine della pagina del sito governativo:
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione solo quando riguardano le parti comuni... La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
Questa affermazione genera di fatto interpretazioni discordi sul suo significato.
Cerchiamo di capire il perché.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria?
Il suddetto Dpr 380/2001 definisce così gli interventi di manutenzione ordinaria:
“interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Va da sé che in tale categoria rientrano la sostituzione dei pavimenti, delle porte interne, la ritinteggiatura delle pareti.
Ma possiamo includere anche il rifacimento totale o parziale di un bagno.
Per questo motivo le spese sostenute per tali opere non sarebbero in teoria ammesse al godimento delle detrazioni a meno di non interessare le parti comuni di un condominio.
Qual è la manutenzione straordinaria?
Di fatto però molte di queste opere appena elencate vengono assimilate alla manutenzione straordinaria.
Per esempio: la trasformazione della vasca da bagno in cabina doccia con relative opere idrauliche, murarie, di piastrellatura, ecc., del tipo di quelle che si vedono in tv e che sbandierano la possibilità di accedere alle detrazioni.
E la ristrutturazione?
La ristrutturazione di fatto consiste nelle uniche opere ammesse alla detrazione.
È infatti diffusa la pratica di considerare come lavori di ristrutturazione anche lavori che propriamente non lo sarebbero, a patto che vengano eseguiti contestualmente ad una ristrutturazione.
Per esempio: il rifacimento dei pavimenti e delle tinteggiature in seguito allo spostamento di una parete, sostituzione di porte ecc.).
Conclusioni
In definitiva per non incorrere nel pericolo di interpretazioni dubbie, il mio consiglio è di verificare preventivamente (anche agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate) se l’intervento che si intende realizzare è soggetto alla detrazione o meno.
NB: il testo precedente riporta quanto scritto sul sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it/ . I contenuti del sito possono subire variazioni in tempo reale. Invito quindi gli interessati a tale argomento a consultare direttamente il sito dell’Agenzia alla sezione “Cosa devi fare” cliccando successivamente sul link “ristrutturazioni edilizie”. Chi scrive non si assume la responsabilità per modifiche ai contenuti del sito www.agenziaentrate.gov.it/ qui non riportate.
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