Riqualificazione energetica condominio con cessione del credito

Qui ti spiego che cosa è e come funziona la cessione del credito di imposta relativo alla riqualificazione energetica di un edificio, in particolare di un condominio.

Questo articolo è in fase di revisione per adeguare le informazioni al nuovo bonus casa che prevede le detrazioni al 110% e cessione del credito di imposta anche a istituti bancari e assicurazioni.

Piazza di quartiere circondata da condomini
Contributo foto: Giuliana Zanella

Parliamo di un’opportunità che sicuramente interessa te e il tuo condominio: in questo modo anche il tuo condominio potrà valersi delle detrazioni fiscali per le riqualificazioni energetiche delle abitazioni.

Per spiegartela devo fare un passo indietro.

L’Ecobonus: come è nato

In seguito al Protocollo di Kyoto rinnovato a Doha a maggio 2013, i paesi dell’UE si sono impegnati a rispettare le rispettive quote di emissione di gas serra loro assegnate pena il pagamento di sanzioni.

I provvedimenti normativi di riferimento sono i seguenti:

– Decisione Parlamento Europeo e Consiglio UE 406/2009/Ce

– Decisione Commissione UE 2013/162/Ue

– Decisione Commissione UE 2017/1471/Ue

– Direttiva Parlamento Europeo e Consiglio UE 410/2018

Lo Stato Italiano ha recepito tali prescrizioni con la legge 3 maggio 2016, n. 79 e una lunga lista di provvedimenti inclusi nelle varie Leggi di Bilancio.

Queste leggi sono state tradotte in circolari dall’Agenzia delle Entrate e definiscono le modalità di accesso alle detrazioni fiscali relative alle riqualificazioni energetiche (i famosi Ecobonus).

In particolare, e qui entriamo nel vivo del discorso, con la circolare n° 11/E del 18/05/2018 sono state anche definite le modalità per la CESSIONE DEL CREDITO D’IMPOSTA.

La riqualificazione energetica del condominio conviene

Cosa significa riqualificare un edificio? Te lo spiego con un esempio: L’Italia è piena di condomini in condizioni diciamo….non buone.

Pochi sanno che le detrazioni fiscali sono previste anche per i condomini fino al 2021, e che per lavori svolti sulle parti condominiali possono arrivare fino al 75% a fronte di una spesa massima di €40.000 per ogni unità immobiliare.

Un vero vantaggio, ma non tutti i condomini possono permettersi di investire nella riqualificazione del proprio condominio.

E questo è un peccato perché a parità di anno di costruzione un condominio con una bassa efficienza energetica si svaluta molto di più di uno su cui è stato fatto, ad esempio, un cappotto.

Solo con questo intervento si può passare per esempio dalla classe energetica G (quella della maggior parte dei vecchi edifici) addirittura alla classe A.

Per non parlare ovviamente del risparmio in bolletta.

Contribuo foto: Pixabay

In termini economici significa, a parità di condizioni interne, poter vendere l'appartamento a un prezzo aumentato del 15%, senza tener conto che un cappotto oltre alla riqualificazione energetica ha il vantaggio, se abbinato a pochi altri lavori, di far ringiovanire moltissimo il palazzo.

UN ESEMPIO PRATICO

Una persona fa i calcoli con calcolatrice e grafici
Contributo foto: Pixabay

Consideriamo un condominio di 10 appartamenti in cui si potrebbero fare questi lavori di riqualificazione energetica:

  • cappotto
  • nuova caldaia condominiale a metano ad alta efficienza

Il totale dei lavori ammonta a € 200.000: 20.000 €/unità.

La maggioranza dei condomini decide di affrontare l’investimento approfittando delle detrazioni fiscali.

Una minoranza rilevante dei condomini non può o non vuole procedere con i lavori.

In tal caso una soluzione, vorrei dire l’unica disponibile, è di approfittare della possibilità di CEDERE IL CREDITO D’IMPOSTA DEI CONDOMINI.

La cessione del credito d’imposta

Dal 1° gennaio 2017 è prevista la possibilità di cedere il credito derivante dalla detrazione Irpef spettante per gli interventi di riqualificazione energetica.

Come funziona la cessione del credito d’imposta

Ognuno dei componenti il condominio cede il proprio diritto al credito sul 70%  o 75% dell’importo dei lavori a dei soggetti fiscali debitamente riconosciuti e autorizzati dallo Stato, che hanno l’interesse ad acquistare tale credito.

Solitamente questi soggetti sono le grandi compagnie di produzione e distribuzione di Luce e Gas.

Chi acquisisce il credito può anche finanziare la quota residua non coperta dalla cessione del credito.

La cessione del credito e le società ESCO

La cessione del credito è mediata da particolari società denominate ESCO (Energy Service Company).

Le ESCO sono società di servizi riconosciute dallo Stato specializzate nell’effettuare interventi nel settore dell’efficienza energetica.

Queste società sono in grado di offrire servizi energetici integrati all’utente come:

  • progettazione
  • installazione
  • manutenzione
  • gestione

degli impianti e degli isolamenti, in un’ottica di garanzia dei risultati e di finanziamento tramite terzi.

Le ESCO inoltre certificano l’esistenza dei presupposti per la cessione del credito che può avvenire solo a determinate condizioni.

In cambio di questa operazione viene loro versata una commissione.

Due figure si danno la mano per un accordo d'affari
Contributo foto: Pixabay

UN ESEMPIO PRATICO

Tornando allnostro condominio

Nel nostro esempio sono stati preventivati €200.000 di costo degli interventi.

Riqualificazione energetica condominio con cessione del credito d’imposta

Con la cessione del credito d’imposta verrà immediatamente riconosciuto al condominio un controvalore di circa €100.000 che saranno erogati sotto forma di sconto sui lavori.

I condomini quindi non devono più richiedere un mutuo per 20.000 euro ciascuno ma esattamente per la metà ossia per una quota pro capite di €10.000 erogabile anche con un finanziamento.

Ecco che un investimento che prima sembrava inaffrontabile diventa qualcosa di molto, molto più fattibile.

Ogni condomino può approfittare del finanziamento chirografario al tasso fisso del 4% proposto dalla ESCO.

Disegno che rappresenta un condominio italiano
Con la cessione del credito per l'efficientamento di un condominio il finanziamento da richiedere si riduce di circa la metà rispetto al costo dei lavori preventivati. Contributo foto: Pixabay

Quanto spende un condomino per la riqualificazione energetica del suo condominio utilizzando la cessione del credito

Il condomino può chiedere alla banca di finanziargli i lavori con un mutuo al 4% pari ad un importo di € 12.329 da rimborsare in 10 anni per una rata mensile di circa 100 euro.

che si ripaga in buona parte (circa il 50%) con il guadagno ottenuto dall’efficientamento energetico dell'immobile.

Si tratta di un ottimo investimento se tieni presente anche l’aumento di valore dell’immobile certificato dalla stessa Camera di Commercio quantificabile dal 15% al 17% .

I vantaggi della cessione del credito

Condomini ecologici fanno risparmiare
Contributo foto: Pixabay
  • Accesso al finanziamento anche di soggetti difficilmente “bancabili” e di conseguenza al condominio di cui fanno parte anche condomini con morosità pari al 10% (1 unità su 10) per effetto della L. 220 del 2012.
  • Minor durata del periodo di rientro o a parità di durata rate molto più leggere.
  • Il cassetto fiscale dei condomini rimane vuoto. Significa che l’anno successivo è possibile richiedere ed ottenere una nuova detrazione fiscale per ristrutturazione o riqualificazione energetica.
  • Riqualificazione del condominio con conseguente protezione del suo valore di mercato nel lungo termine e notevole aumento nell’immediato.
  • Guadagno economico effettivo in bolletta riscontrabile fin dal primo mese dopo la messa in opera del cappotto e della nuova caldaia (ma potremmo anche fare un discorso analogo sulle finestre).

Svantaggi: obiettivamente nessuno

Perché non approfittarne?

Fornisco a te, ai tuoi condomini e al tuo amministratore di condominio tutta la consulenza necessaria

Mi avvalgo del supporto di specialisti qualificati e di società ESCO (Energy Service Company) che assistono il tuo condominio garantendo il risultato finale

Le ESCO possono mettere te e i tuoi condomini in contatto con istituti di credito che hanno previsto linee di credito particolari per i condomini che intendono avvalersi di questa opportunità.

Vuoi sapere cosa si può fare per il tuo condominio? Vuoi conoscere altri dettagli sulle riqualificazioni energetiche con la cessione del credito? Non perdere altro tempo

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