Ristrutturare un’abitazione

Cosa vuol dire RISTRUTTURARE

Grazie alla documentata esperienza acquisita in questo ambito FAREARCHITETTURA è in grado di fornire un sicuro riferimento a chi è in procinto di affrontare la ristrutturazione di un unità immobiliare. Su questo argomento è importante considerare quanto segue.

Il termine ristrutturazione riassume in sé una gamma molto vasta di interventi: dal rifacimento di qualche finitura (pavimenti, porte, sanitari ecc), propriamente detto manutenzione, sino al restauro vero e proprio dell’intero edificio, strutture comprese.

La ristrutturazione di un’unità immobiliare è un operazione complessa sotto molti profili, non ultimo quello economico.

Qualsiasi tipo di intervento, sia esso sulla struttura, sulle finiture o sugli impianti di un immobile dovrebbe sempre essere fatto iniziando da un’ accurata analisi e pianificazione dell’intervento svolta da professionisti con l’obiettivo di fornire al cliente un documento fondamentale: il preventivo. 

Un preventivo accurato costituisce, soprattutto nei casi di interventi complessi, un essenziale strumento di pianificazione economica grazie al quale il cliente è in grado non solo di valutare le proposte tecniche ma soprattutto i costi che esse rappresentano, e non ultimo il tempo necessario a portare a termine l’operazione.

Di conseguenza, quando si chiede un preventivo, soprattutto nel caso di interventi importanti, è necessario verificare che sia ben eseguito. Le varie voci di spesa in esso contenute devono essere ben definite e contenere se possibile riferimenti alle tecnologie e ai materiali che verranno impiegati.

In un preventivo ben fatto ci deve essere poco spazio per l’immaginazione: tutto deve essere specificato chiaramente, evitando il più possibile le voci “a corpo” cioè quelle in cui il prezzo viene attribuito in maniera forfettaria.

Un preventivo poco dettagliato e con numerose voci a corpo è di scarsa utilità e non risponde alle esigenze per le quali è stato richiesto, esponendo il cliente a rischi concreti tipo quello di ritrovarsi a sostenere costi non preventivati a cantiere già iniziato.

I preventivi migliori sono quelli in cui le lavorazioni sono prezzate a misura,  in cui  il prezzo della lavorazione è il prodotto tra la quantità di lavoro svolta per il costo di una singola unità di misura.

Esempio: supponiamo che una nuova pavimentazione in ceramica costi € 40/mq (prezzo unitario) e che l’area del nuovo pavimento sia di 50 mq. In un preventivo con i prezzi calcolati a misura il prezzo della lavorazione si otterrà moltiplicando il prezzo unitario per la quantità di lavoro da svolgere, cioè:

€40/mq x 50 mq= €2000

Una ristrutturazione presenta sempre dei rischi connessi alla valutazione del livello di degrado dell’edificio su cui si intende intervenire, rischi che aumentano nel caso di edifici molto vecchi, con strutture che nel tempo si sono deteriorate e che non sempre consentono un’agevole analisi del degrado.

Da questo punto di vista solo un’analisi attenta condotta da personale qualificato ed esperto può fornire uno strumento di controllo di tali rischi che altrimenti possono avere ricadute di natura economica anche gravi (tipo costi non preventivati, che nel caso di un budget fisso sarebbero un problema….).

Ristrutturazione: il primo passo

Si parte sempre da un sopralluogo accurato dell’edificio da ristrutturare ponendo particolare attenzione allo stato di conservazione delle strutture dato che le modifiche e/o i ripristini di quest’ultime sono particolarmente onerosi per poi passare all’analisi delle dotazioni impiantistiche qualora presenti, e a tutto il resto.

La ristrutturazione di un edificio può essere condotta partendo da due approcci di tipo diverso.

Il primo consiste nel definire un progetto in base alle richieste della committenza. Il progetto dovrà rispondere a svariati requisiti di natura tecnica ed estetica. In base al progetto verrà elaborato un computo metrico delle opere da eseguire che costituisce la base vera e propria del preventivo.

Operando in questo modo potrebbe verificarsi che l’importo preventivato superi il budget a disposizione e sarà quindi necessario procedere a successivi assestamenti fino a raggiungere un compromesso tra budget e costo delle lavorazioni da eseguire.

Un secondo tipo di approccio prevede che si proceda a partire dalla definizione di un budget dopodiché saranno la capacità e l’esperienza del progettista a determinare il tipo e la quantità delle lavorazioni da eseguire rispettando il limite di spesa indicato dal committente dando ovviamente la precedenza a quelle più importanti.

Rischi da evitare per ristrutturare

Redazione dei capitolati e dei computi metrici

Normalmente chi sta maturando la decisione di ristrutturare un’abitazione non ha un’idea di quanto dovrà spendere per realizzarla.

Grazie ad internet oggi esiste la possibilità di rivolgersi ad aziende che eseguono ristrutturazioni chiavi in mano offrendo ai clienti un preventivo gratuito ma è importante considerare che la ristrutturazione di un edificio non è una scienza esatta e che quindi a parità di lavorazioni da eseguire i preventivi di due imprese possono essere anche molto diversi tra loro e questo non solo a causa dei diversi margini di ricavo con cui operano le due imprese.

Nell’edilizia, più ancora che in altri settori, bisogna tenere bene in mente che “nulla si regala” e che “la qualità costa”. Il mio consiglio quindi, soprattutto nei casi di ristrutturazioni complesse, è di evitare il fai da te, ovvero di non far eseguire ad ogni impresa un preventivo sulla base di un computo metrico redatto dall’impresa stessa ma di affidarsi ad un tecnico competente il quale produrrà un computo metrico sulla base del quale le varie imprese faranno le loro offerte.

Questo facilita enormemente le cose evitando il rischio che si presentino situazioni spiacevoli del tipo:

  • Capitolati poco chiari, poco dettagliati e con numerose voci “a corpo”.

  • Prezzi totali molto diversi tra loro e difficilmente comparabili per i motivi di cui sopra.

  • Preventivi in cui non vengono preventivate lavorazioni effettivamente necessarie.

Quando si pensa di affrontare una ristrutturazione ci si pongono alcune fatidiche domande. Vediamo di seguito le più frequenti.

Mi procuro io i materiali?

Credo che rivolgendo la domanda ad un commercialista e conti alla mano ci risponderebbe che non ne vale la pena.

Perché? I fornitori fanno pagare i materiali ad un privato circa il 15% in più rispetto ad un’ impresa loro cliente abituale. Questo divario di prezzo viene annullato se ci rivolgiamo all’impresa che a sua volta applica un ricarico di prezzo nei confronti del cliente che solitamente non supera il 20% ma in questo ricarico sono compresi i costi di trasporto, carico, scarico ecc.

Tutte operazioni che può tranquillamente fare il cliente…con tutto lo stress e la perdita di tempo che ne deriva. Inoltre bisogna considerare che questo tipo di operazioni, apparentemente banali, richiedono un’attrezzatura adeguata di cui un privato, in genere, non dispone.

Posso arrangiarmi io a fare qualcosa?

In teoria si: le lavorazioni che possono essere svolte da una persona non esperta si riducono alle sole demolizioni di intonaci, tramezzature, porte e finestre (attenzione a non danneggiare le cassemorte che possono essere riutilizzate), rimozioni di sanitari e arredi e la parte degli impianti che rimane a vista (buona parte degli impianti sono sottotraccia e le condutture sottotraccia a volte si possono riutilizzare).

In sostanza il cosiddetto “padrone di casa” può divertirsi a fare quei lavori di demolizione limitatamente a quelle parti di edificio o impianti che durante la demolizione non devono subire danni da parte di mani poco esperte.

Ma attenzione a non demolire i pavimenti con mezzi meccanici: sotto il pavimento scorrono le condutture degli impianti elettrici e di quelli idro-termo-sanitari che non sempre vanno sostituite. Una mano poco esperta potrebbe creare danni pregiudicando tale possibilità o costringere a riparazioni che si sarebbero potute evitare.

In ogni caso LA SICUREZZA INNANZI TUTTO. Non iniziare mai qualsiasi tipo di demolizione o manomissione degli impianti di un edificio senza prima aver effettuato almeno queste due semplici ma fondamentali operazioni:

1) L’apertura del contatore della corrente elettrica in modo da evitare scosse elettriche anche mortali.

2) La chiusura del rubinetto generale dell’acqua e il successivo scarico dell’acqua contenuta nelle tubazioni che altrimenti in caso di rottura accidentale o non controllata di qualche tubo potrebbe infiltrarsi attraverso i solai o le pareti, raggiungendo l’interno dell’appartamento del vostro vicino.

A quale impresa è meglio rivolgersi?

Come detto in precedenza nell’edilizia, più ancora che in alti settori bisogna tenere bene in mente che “nulla si regala” e che “la qualità costa”. Dopo aver ricevuto i preventivi dalle varie aziende il professionista a cui vi siete affidati effettuerà la comparazione dei preventivi.

Come fare per stabilire se un prezzo è buono o no? Le Camere di Commercio di tutta Italia mettono a disposizione un Prezziario delle Opere Edili che viene aggiornato di anno in anno in base ai rilevamenti dei prezzi medi di mercato dei materiali, dei noli di attrezzature, fino alle opere finite. Anche le Regioni mettono a disposizione del cittadino un prezziario ufficiale che dovrebbe essere perlopiù un riferimento per i prezzi delle opere relative ad appalti pubblici ma può costituire un valido riferimento anche per i privati.

Per i soli materiali o per i noleggi di attrezzature ci si può rivolgere anche alle rivendite di materiali edili che possono effettuare anche il servizio di consegna presso il tuo cantiere. In generale il consiglio che ti do è di fare una media “ragionata” tra i preventivi e scartare i preventivi che si scostano di oltre il 20% in ribasso e il 20% in rialzo rispetto a questo valore medio.

Nel primo caso perché un’impresa poco seria potrebbe invogliarti con un preventivo basso cercando di rifarsi poi utilizzando in cantiere materiali più economici o non conformi al capitolato sottoscritto o peggio ancora comunicandoti che è necessario eseguire lavorazioni che “non era stato possibile prevedere”. 

Nel secondo caso prezzi troppo alti potrebbero non corrispondere ad un effettivo valore aggiunto da parte dell’impresa che ve li propone, col rischio di spendere di più del necessario senza avere nulla in cambio. Il valore aggiunto di un impresa è formato in realtà da un insieme di caratteristiche che rendono, a parità di prezzo, un’impresa preferibile ad un’altra e tali caratteristiche devono essere documentate. 

Ma quali sono queste caratteristiche?

Capacità: di portare a termine il tipo di incarico per cui si viene selezionati, cosa non scontata in edilizia dove molti piccoli artigiani si improvvisano imprenditori senza averne le qualità o i mezzi.

Affidabilità: un’impresa lo è se è in grado di dimostrare di aver già eseguito con successo in passato lavori analoghi a quelli che il cliente intende affidarle.

Organizzazione: Con la crisi degli ultimi anni molte imprese nel settore dell’edilizia hanno conosciuto processi di “ristrutturazione aziendale” con l’obiettivo di eliminare il più possibile le spese fisse che incidono sui loro bilanci.

Per tale motivo non hanno più personale a libro paga o quasi, limitandosi in molti casi ad operare come “main contractor” in virtù della loro esperienza nella conduzione di cantieri complessi, in cui di fatto gran parte delle lavorazioni sono svolte da piccole imprese artigiane di muratori esperti o impiantisti. Spesso anche le attrezzature, come i ponteggi o le gru sono presi a nolo.

Un’impresa con questo tipo di struttura, grazie alla sua snella gestione economica riesce, spesso senza nulla togliere in termini di qualità, ad essere più competitiva delle imprese strutturate in senso tradizionale, svantaggiate da costi fissi elevati che finiscono inevitabilmente per ricadere sul cliente finale.