Permessi per eseguire i lavori

Edilizia: permessi e autorizzazioni

In base alle leggi vigenti vale il principio che ogni tipo di intervento edilizio, sia esso di nuova costruzione, ristrutturazione, restauro, modifica, anche parziale, o manutenzione, debba sempre essere segnalato allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune di appartenenza e in alcuni casi che vedremo nel dettaglio, necessita anche di un’apposita autorizzazione senza la quale i lavori eseguiti verrebbero considerati abusivi.

In base al tipo di lavoro da eseguire, il tecnico incaricato (Architetto, Geometra, ecc.) si occuperà di presentare presso l’Ufficio Tecnico (U.T.) del rispettivo Comune tutta la documentazione richiesta dal Regolamento Edilizio.

Vediamo insieme cosa prevede in fatto di permessi e autorizzazioni l’attuale assetto normativo.

Edilizia libera

Questo tipo di procedura amministrativa è richiesta negli interventi che si possono eseguire senza autorizzazione ma che devono comunque essere comunicati al Comune di appartenenza. Gli interventi in edilizia che non richiedono alcun titolo abilitativo sono regolamentati dall’articolo 6, comma 1 del Testo Unico, modificato dall’articolo 5 della legge 73/2010 (di conversione del Dl 40/2010), dal DL Sviluppo (articolo 13 bis Dl 83/2012) e dal DL Fare (Dl 69/2013). Vediamo in particolare i casi.

Manutenzione ordinaria (definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera a, del DPR 380/2001)

Opere volte a riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Tra queste citiamo ad esempio il ripasso o rifacimento dei manti di copertura in coppi, tegole ecc, compresa la stesura delle guaine sottotegola.

Sono interventi che non devono modificare la geometria dell’edificio, muri interni compresi.

 

Eliminazione di barriere architettoniche

Lavori svolti esclusivamente per eliminare le barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

Foto: Pixabay

Comunicazione inizio lavori

La Comunicazione di Inizio Lavori, da inoltrare, anche in via telematica, al SUE del Comune di competenza, è prevista nei casi di interventi regolamentati dai commi 2 e 4 dell’articolo 6 del Testo Unico.

Non sono necessarie autorizzazioni a meno che l’immobile non sia sottoposto a vincoli ambientali o storici (nel qual caso, si seguono le stesse regole per la SCIA):

  • manutenzione straordinaria compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti dall’articolo 1, comma 3, lettera b del Dpr 380/2001 e riguardano opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino volumi e superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso). Per questi interventi bisogna trasmettere anche i dati dell’impresa a cui vengono affidati i lavori e una relazione tecnica di un professionista abilitato per la conformità a norme e regolamenti vigenti.

  • opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.

  • opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

  • pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 1444/1968.

  • aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

  • modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, e modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa: anche per questi interventi oltre alla comunicazione di inizio lavori ci vogliono i dati identificativi dell’impresa che effettua le opere e la relazione tecnica di conformità.

La mancata comunicazione di inizio lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano una sanzione (attualmente di 258 euro), ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Foto: Pixbay
Foto: Pixabay

Permesso di costruire

Questo tipo di procedura amministrativa è richiesta negli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio di cui all’articolo 10 del Dpr 380/2001: 

  • interventi di nuova costruzione

  • interventi di ristrutturazione urbanistica

  • interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente alle zone A (centri storici), mutamento di destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

E’ anche possibile chiedere il permesso di costruire, senza pagare il contributo accessorio, per intereventi per i quali è prevista la SCIA (previsti all’articolo 22 commi 1 e 2, del testo unico).

Le Regioni possono individuare ulteriori interventi da sottoporre a permesso di costruire. Per alcuni interventi, in luogo del permesso di costruire, si può presentare la Super DIA.

Il permesso

È rilasciato dal dirigente o responsabile del SUE (l’eventuale diniego deve essere motivato), trasferibile insieme all’immobile o all’area a cui si riferisce.

Validità (articolo 15 del Testo Unico, modificato dal Decreto Fare): inizio lavori entro un anno dal rilascio, termine di ultimazione entro tre anni dal rilascio, entrambi i termini sono prorogabili di due anni (subordinatamente a una serie di condizioni).

Costo: per poter ritirare il permesso è necessario corrispondere al Comune alcuni oneri accessori, commisurata all’indicenza delle spese di urbanizzazione + quota proporzionata al costo di costruzione. Sono previste riduzioni o esenzioni in casi specifici.

Silenzio / Assenso

Importante è la disciplina del silenzio assenso, modificata prima dal Dl 70/2011, poi dall’articolo 13 del Dl 83/2012 e infine dall’articolo 30, comma 1, lettera d del Dl 69/2013.

Ecco, in estrema sintesi, la procedura: presentazione domanda (corredata di documentazione) al SUE, che in dieci giorni comunica il responsabile del procedimento e in 60 giorni termina l’istruttoria (il termine è prorogabile, con decisione motivata, per 30 giorni), formulando una proposta.

Se entro questi termini non viene formulata la proposta, il responsabile convoca la conferenza dei servizi, che prende una decisione. Altrimenti, entro 30 giorni dalla proposta va rilasciato (o negato) il permesso. Se questo non succede, si intende formato il silenzio assenso, per cui il permesso è rilasciato. Il silenzio assenso non vale se ci sono vincoli culturali, storici, ambientali.